Теория и практика оценки зданий – памятников культурного наследия

Теория и практика оценки зданий – памятников культурного наследияВ небольшой статье нельзя пояснить все сложности работы по оценке зданий – памятников культурного наследия, поэтому здесь затронуты основные вопросы, раскрывающие понятийный уровень и технику работы с этими объектами, носителями нематериального культурного наследия.

В соответствии с 73 – ФЗ от 24.05.2002 г. «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры народов Российской Федерации)» к объектам культурного наследия относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно – прикладного искусства. возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, градостроительства, искусства.

Объекты подразделяются на следующие виды:

памятники – отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями (в том числе памятники религиозного назначения. ), мемориальные квартиры, мавзолеи, отдельные захоронения, произведения монументального искусства, объекты науки и техники. ;

ансамбли – четко локализуемые на исторически сложившихся территориях группы изолированных или объединенных памятников, строений и сооружений фортификационного, дворцового, жилого, общественного, административного, торгового, производственного, научного, учебного назначения, а также памятников и сооружений церковного назначения. ;

достопримечательные места – творения, созданные человеком, или совместные творения человека и природы, в том числе места бытования народных художественных промыслов, центры исторических поселений или фрагменты градостроительной планировки и застройки.

Объекты культурного наследия подразделяются на следующие категории историко – культурного значения :

  • объекты федерального значения;
  • объекты регионального значения;
  • объекты местного значения.

Категории историко – культурного значения иногда заменяются общепринятым понятием «статус».

Историческая важность здания — памятника заключается в том, что это — объект, имеющий значение для общества. Понятие срока экономической жизни для здания — памятника нет.

По сведениям риэлторов, здания «с историей», ориентированные на офисно – представительские цели, продаются на вторичном рынке обычно на 15…30 % дороже новых офисов класса «А». В ЦАО Москвы стоимость таких зданий может доходить до 130% от функциональных аналогов класса «А».

Законом «Об объектах культурного наследия» предусмотрено проведение реставрации таких объектов под руководством «Комитета по охране культурного наследия».

Для городской недвижимости, как правило, прекрасное местоположение в историческом центре города и красивый вид из окон сопровождаются либо отсутствием парковки, либо существенными ограничениями и плохой транспортной доступностью /6/.

Для загородной недвижимости, как правило, прекрасное местоположение сопровождается насущной необходимостью масштабных инвестиций в реконструкцию, ремонт и реставрацию.

Вовлечение таких объектов в рыночный оборот (купля – продажа, страхование, залог в банке и т. п.) требует проведения их оценки, однако до настоящего времени методик оценки не разработано.

Приватизация памятников истории и культуры в России была разрешена в 1994 году. Именно тогда президент Ельцин издал соответствующий указ. Одним из первых, кто приобрел в собственность памятники культуры, стал скульптор Зураб Церетели. Он купил две московские усадьбы — дворец Долгоруких на Пречистенке и дом Губина на Петровке.

Основными проблемами при оценке зданий — памятников на территории РФ являются:

  • наличие федерального, регионального или местного статуса;
  • отсутствие развитого сегмента рынка купли – продажи аналогичных объектов;
  • высокие эксплуатационные расходы;
  • запрет на реконструкцию (разрешены только реставрационные работы в рамках сохранения целостности и зрительного восприятия) и т. п.

1. Формирование стоимости зданий – памятников культурного наследия

Стоимость зданий – памятников культурного наследия формируется за счет:

  • стоимости материального «носителя» (земельный участок с улучшениями в виде зданий, сооружений, малых форм и т. п.);
  • стоимости вклада НМА (нематериального актива) в носитель.

Памятники культурного наследия тесно связаны с определенным нематериальным активом, накладывающим сервитуты (вещные права) на недвижимость. Описание НМА (полезности для государства или местной власти) приводится в паспорте на объект культурного наследия. Понятие НЭИ для этих объектов видоизменено (в связи с доминирующей полезностью таких объектов для общества в целом).

НМА может формировать как сервитуты (ценопонижающие факторы), так и престижность владения (ценоповышающие факторы). Рыночной оборотоспособностью НМА не обладает в отрыве от своего материального носителя.

Если права на недвижимость (НОСИТЕЛЬ НМА) могут иметь рыночный оборот, то права на НМА постоянно находятся в собственности государства (федеральный и мировой статус памятника) или местного муниципального управления (местный статус).

У собственников НМА (государство, местные власти) постоянно имеется рычаг воздействия на собственника недвижимости (материального носителя).

Гибель (разрушение) материального носителя не всегда связана с полной потерей стоимости объекта (земельный участок не гибнет, поэтому связь его с НМА иногда приводит к целесообразности «замещения» материального носителя в виде здания, сооружения с большой долей замещенных элементов).

В этой связи при проведении оценки важно:

  • установить степень влияния НМА на свой носитель – объект недвижимости;
  • установить связь НМА со своим носителем и сопоставить их стоимости (всегда ли стоимость носителя может сравниваться с рыночной стоимостью всего совокупного объекта или есть рамки, вне которых стоимость НМА несравнимо выше стоимости своего носителя и рыночная стоимость всего комплекса формируется главным образом за счет НМА).

2. Особенности применения подходов к оценке зданий – памятников.

Классическая трактовка затратного подхода не учитывает влияние на стоимость памятника его отличий от аналогов, не являющихся памятниками. Эти различия заключаются как в наличии сервитутов, так и в наличии престижности.

Доходный подход для определения стоимости недвижимого имущества используется при оценке объектов, приносящих доход (что в случае с памятниками может не быть, либо быть в отношении отдельных доходоприносящих помещений).

Сравнительный подход базируется на трех принципах оценки недвижимости: спроса и предложения; замещения; вклада. Посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Рассматривается определенный сегмент рынка недвижимости, его соответствие свободной конкуренции и изменение цен во времени.

Отсутствие развитого первичного рынка купли – продажи аналогичных объектов заставляет во многих случаях отказаться от сравнительного подхода, поэтому для доходной недвижимости остаются только 2 подхода, а для недоходной недвижимости – один (затратный). Вторичный рынок дает аналоги по сравнительным продажам, поэтому Оценщик, при условиях наличия аналогов по продажам, может также использовать сравнительный подход.

Оценочные работы начинаются с постановки цели и задач, решение которых необходимо для успешного выполнения заказа. Затем происходит сбор нужной информации. Необходимые данные об объекте оценки включают общие сведения о рынке, экономической и социальной базе, тенденциях развития, а также информацию обо всех факторах, могущих повлиять на стоимость недвижимости.

3. Методологическое состояние вопроса оценки зданий — памятников.

До настоящего времени (2008 — 2009 гг.) общепринятой методики по оценке зданий — памятников не разработано.

Имеются отдельные предложения по подходам к оценке, однако они основаны на экспертных или нормативных коэффициентах, которые не имеют рыночной базы для обоснования. К ним относятся:

  • проект СТО РОО 21-05-97;
  • на сайте Минкульта РФ приведена «Методика экономической оценки объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (разработка 2005 г.);
  • Методика денежной оценки памятников (Кабинет министров Украины, постановление от 26 сентября 2002 г. №1447);
  • Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости памятников архитектуры. Министерство культуры республики Узбекистан. Самарканд, 2002 г.

Следует отметить, что в проекте СТО РОО 21-05-97 и в методике Минкульта РФ правильно отражено наличие таких ценообразующих факторов, как обременений, преимуществ, престижа, нематериального актива и т. п. но полностью отсутствуют алгоритмы стоимостного расчета влияния этих факторов, заменяя их рядом предлагаемых «формул» и «коэффициентов», в которых, якобы, учтены ценоповышающие факторы. Отсутствие связи этих формул с рыночными факторами ставит проект СТО и методику Минкульта РФ в ряд недоработанных документов, требующих дальнейшего совершенствования. Отдельные положения проекта СТО и методики, тем не менее, могут быть использованы при разработке современной методики оценки зданий – памятников культурного наследия.

За последние 3 года появилось направление т. н. «охранно – сервисного потенциала», связанное с памятниками культурного наследия:

На сайте http://www. valuer. ru/files/ds/i_tver. doc помещена информация по докладу Е. И.Неймана:» «Охранно-сервисный потенциал как основной элемент оценки стоимости объектов культурного наследия» (Конференция по оценке памятников культурного наследия 12 ноября 2008 г. в Твери).

«…Под охранно – сервисным потенциалом понимается обеспечение сохранности потенциала услуг, обусловленных существованием объекта культурного наследия, определяемой на основе качественных и количественных показателей, включая экспертные оценки, полученные в процессе историко – архитектурных исследований, социологических опросов и технико – экономических обоснований»

Данный «объект оценки» (охранно – сервисный потенциал) не имеет под собой правовой основы и не является оборотоспособным, что требует введения специальных предпосылок при определении «некой стоимости», связанной с ним. Первичным является памятник культурного наследия, а вторичными являются его связи с окружением, выгоды и ущербы для окружения, наносимые этим объектом.

4. Основы оценки зданий – памятников культурного наследия.

4.1. Деление на группы.

Здания — памятники в своем большинстве индивидуальны, но есть определенные критерии, позволяющие производить их условные объединения в определенные группы.

Разобьем все памятники с учетом функционального деления на шесть условных групп:

Группа 1. Объекты, полностью ориентированные на коммерческие цели (жилье, банки, офисы, дома отдыха, гостиницы, торговые помещения и т. п.);

Группа 2. Объекты, частично ориентированные на коммерческие цели;

Группа 3. Объекты некоммерческого использования (музеи, культура, искусство, детские учреждения и т. п.);

Группа 4. Объекты для размещения дипломатических, консульских, религиозных и т. п. служб;

Группа 5. Объекты, ориентированные на государственные цели (размещение правительства, чиновников, силовых структур, фискальных органов, «бюджетников» и т. п.);

Группа 6. Объекты в полуразрушенном и разрушенном состоянии, полная рекон-струкция которых на сегодняшний день нецелесообразна.

Деление на группы позволяет определять вид стоимости и совокупности подходов к оценке в привязке к каждой из групп.

4.2. Факторы влияния.

Факторы, определяющие идентификацию зданий, как памятников многочисленны, однако их всех можно объединить в группы из 5 обобщающих:

  • времени создания;
  • авторского решения;
  • конструкционного воплощения;
  • внешних факторов воздействия;
  • местоположения и т. п.

Рассмотрим фактор времени и его влияние на стоимость.

Во-первых, этот фактор влияет на общее количество памятников: чем больше возраст памятников, тем меньше их в количественном плане (однако малое количество может быть только косвенно связано со стоимостью и влиять на ее увеличение). Следует отметить наличие ориентировочного срока отнесения объектов к памятникам ( не моложе 40. 50 лет).

Во-вторых, фактор времени влияет на функциональную ориентацию объектов в отношении их использования в составе групп 1,2,4,5 (круг пользователей резко уменьшается с возрастом, что может сказаться на уменьшении стоимости объектов).

В-третьих, этот фактор влияет на наличие реставрированных и реконструированных элементов: чем больше возраст, тем большее количество элементов здания утратило первоначальное состояние. Количество скопированных элементов влияет на стоимость в сторону ее снижения.

В-четвертых, этот фактор влияет на статус памятника (в целом, с возрастом статус может повышаться, что только косвенно связано со стоимостью в сторону ее увеличения).

Таким образом, фактор времени может сказаться как на увеличении, так и на уменьшении стоимости памятника.

Однако стоимость памятника не является функцией его возраста, поэтому вышеуказанное деление может помочь только при идентификации памятника (эпоха, стиль, мастер и т. п.).

Фактор авторского решения.

Архитектор и создатель памятника может иметь общеизвестное имя, что влияет на стоимость объекта. Поэтому здесь полезность объекта связана с «пионерскими» решениями, аналоги (копии) которых могут быть либо в большом количестве (например, Растрелли и Монферран очень плодовито работали), либо отсутствовать (например, отдельные решения строительных объектов Корбюзье воплощены в единичных экземплярах, чем они и ценятся).

Фактор авторского решения определяет объект как памятник и служит для определения статуса объекта. Статус объекта связан с сервитутами и престижностью, которые влияют на стоимость объекта. Следует отметить, что имеются уникальные памятники – здания неизвестных авторов, однако при этом сказывается не влияние фактора авторского решения на стоимость, а фактора конструкционного воплощения.

В Методике Минкульта сделана попытка определить по экспертному мнению культурологов ранг создателей строения, что не имеет ничего общего с диапазоном стоимости объектов, в котором работают Оценщики (диапазоны рассмотрены ниже по тексту).

Стоимость памятника является функцией его авторства лишь при идентификации памятника как «пионерского решения», поэтому вышеуказанное деление может помочь только при идентификации объекта как памятника.

Фактор конструкционного воплощения.

Этот фактор во многом связан с факторами времени и авторского решения, но работает в условиях наличия и отсутствия информации об авторах при обязательном наличии временного фактора.

Уникальность конструкционного воплощения определяет объект как памятник и служит для определения статуса объекта. Статус объекта связан с сервитутами и престижностью, которые влияют на стоимость объекта.

Современные строительные технологии позволяют воспроизвести любые копии культурно – исторических памятников – зданий, что и является основой для расчета восстановительной стоимости в затратном подходе

Фактор конструкционного воплощения может рассматриваться по следующим критериям:

  • Уникальность памятника;
  • Градостроительная роль;
  • Историческая подлинность (сохранился в первоначальном виде, имеет незначительные изменения, частично сохранился первоначальный облик, воссоздан, полностью перестроен);
  • Характер декора фасадов, интерьеров (полностью сохранен, частично утрачен, полностью утрачен, изначально отсутствует);
  • Планировочная структура (полностью сохранена, частично изменена, полностью изменена).

Однако стоимость памятника является функцией его конструкционного воплощения лишь при идентификации памятника как «пионерского решения», поэтому вышеуказанное деление может помочь только при идентификации объекта как памятника.

Внешние факторы воздействия.

Внешние факторы воздействия многообразны и не поддаются полному перечислению. Здесь имеются исторические факторы, культурные факторы, религиозные факторы и т. п.

Внешние факторы воздействия определяют объект как памятник и служат для определения статуса объекта. Статус объекта связан с сервитутами и престижностью, которые влияют на стоимость объекта.

Фактор местоположения.

Фактор местоположения участвует как в формировании отнесения объекта к памятникам, так и непосредственно влияет на стоимость объектов, принадлежащих к группе 1,2 и 6.

Существует понятие историко – исторического местоположения, при этом все здания относятся к историко – историческому ансамблю (например, Кремль Москвы и Ярославля, )

Местоположение для объектов недвижимости, не являющихся памятниками, определяет наличие прибыли предпринимателя или внешнего износа для объектов доходной недвижимости.

4.3. Ценообразующие факторы

При оценке исторических памятников следует учитывать ценоповышающие и ценопонижающие факторы:

Ценопонижающие (сервитуты):

  • запрещения по переделке планировочного решения здания;
  • нормативная колеровка фасадов;
  • запрещение по возведению пристроек, надстроек и подвалов;
  • запрещение по изменению внешнего благоустройства и т. д.
  • местоположение;
  • престижность;
  • гарантированное вложение средств и т. д.

Коммерческая полезность от владения такими объектами может быть при их полной или частичной ориентации:

  • под жилье;
  • под офис;
  • под банк;
  • под магазин (бутик, антикварный, ювелирный и т. п.);
  • под гостиницу;
  • под дом отдыха, санаторий и т. п.

В целом при определении стоимости объектов следует учитывать:

  1. Наличие прибыли предпринимателя или внешнего износа при строительстве аналогичных объектов (местоположение), не являющихся памятниками культурного наследия;
  2. Наличие и состав сервитутов или обременений. Для таких объектов сервитуты приводят к снижению их стоимости, что связано с соблюдением нормативных требований по:
    • сохранению фасадов;
    • колеровке;
    • запретом на перепланировку внутренних помещений;
    • благоустройством и т. п.
  3. Появление «престижности», что является ценоповышающим фактором.

В табл.1 приведены все вышеупомянутые факторы и их влияние как на идентификацию объекта как памятника, так и на саму стоимость.

Таблица 1. Факторы влияния

This entry was posted in Памятники культурного наследия and tagged , . Bookmark the <a href="http://drarhit.ru/teoriya-i-praktika-ocenki-zdanij-pamyatnikov-kulturnogo-naslediya/" title="Permalink to Теория и практика оценки зданий – памятников культурного наследия" rel="bookmark">permalink</a>.

Comments are closed.